我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：老师好，我在海沧禹洲尊海有一套平的高层加一个车位，另外正元新都汇有一套44平的商住两用房，然后17年高位买了龙湖春江彼岸上叠。现在想置换到岛内兼顾学区的房子，但不知如何做选择。第一种是卖尊海和正元置换岛内万左右的房子，第二种是卖尊海和春江彼岸置换岛内新些的房子(此方案应春江彼岸高位买现在卖要亏不少钱有些不舍)。想问老师:1、小孩已在北师大读一年级了，如果从投资角度来看这种置换是否有必要？2、如果有必要置换，要选哪种方案？置换到哪个区域？老师可以帮忙推荐楼盘吗？3、以老师的眼光看龙湖春江彼岸这套上叠是否有升值的潜力？大概还要几年才能回本？感谢!

回答：1.厦门的房价，整体上已经平稳了快4年，如果有打算改善置换，那么可以换到岛内，只不过现在岛内房价阶段性顶部，也不便宜了。2.岛内好品质、好配套的楼盘不便宜，因此我的建议是集中所有力量，把尊海、春江彼岸和正元新都汇全部卖掉，然后置换到五缘湾、湖边水库或者会展北。3.龙湖春江彼岸位于马銮湾新城核心区，升值潜力还是有的，我的建议是如果不置换到岛内，那么你的房产就从头到尾，持有到天长地老。最近有个新闻让我印象深刻，有人年时花33万元买了一套平米的房子，结果忘记有这套房子，现在房价已经涨到多万。以厦门的联发五缘湾1号为例，十几年前一套多平的总价不到万入手，现在报价都要多万，十几年累计下来，持有不动轻松躺赚。楼市看的是长期的趋势，只要不断供，一直持有下去。厦门买房价值高的板块，具体详见知识星球内部！

提问：雕叔，我广州无房，东莞有2套按揭，如果我把东莞的2套都做抵押经营贷。然后再去广州买，这时候是不是可以首付4成就可以了？请问这种操作方式是否可行？

回答：理论上可以，因为你没有房贷了，只不过你经营贷在身的话再去买房，银行一看就能看出来你是拿经营贷去买房，明令规定jyd不能直接流入楼市，这个太明显了，一看就是首付贷，这是重点打击对象

提问：雕叔老师，鹏盛村万入手的楼梯房，现在挂卖有万了，这样3年以后也要赔万不止了？现在还在限售期。3年以后会不会好一点？

回答：一时风光无两的八卦岭，跌价也如此汹涌，不得不说风起猪满天，树倒猕猴散…对于你的问题，我斟酌了几天该怎么回答，我想试着由面到点，从人生，房子，再至学区房来说说。首先，任何选择都是有风险的，努力做到成年人落子无悔，既然已成既定事实，尝试着放下。我知道很难不去耿耿于怀，因为浮亏的是白花花的银子，因为，逆人性，可是正因为难，才能让我们变得智慧，豁达，不是吗？这个世界上让我们变好的路，无一不是交织着痛苦挣扎的。第二，对深圳的砖头要有信心，来深15年，这一路的房价沉浮，让我对深圳的楼市坚信不疑，会盘整，可是未来依然光明。众所周知，股票是最考验人性的，因为随时可换仓出仓，太多人又无从克服恐惧和贪婪的情绪，所以入股市者普遍尸横遍野，笑傲江湖者寥寥无几。所幸，咱买的是房子，因为限售，因为太大宗交易，所以我们才有机会做时间的朋友，熬到云开见明月。我曾在星球里说过，人生不在一时输赢，其实房价也是，多的是兜兜转转又柳暗花明的。第三，深圳这一轮学位房的风声鹤唳，其实都是传闻，实际上一个都没有实锤，更多的是受市场情绪面影响而致的恐慌性抛售。不能否认的是，眼下国策提倡共同富裕，喜打出头鸟，可是放眼全国，乃至全世界，人们对优质学区的追求也是实实在在的，大浪淘沙过后，好的学位房会价值回归，依然会被追捧。所以忘了它，好好生活，努力攒下一套首付，兴许过几年来看，今天的选择并不赖，时下长期主义思维盛行，这是个好东西。

提问：你好，我正在申请工行房贷，这是工行年版本的借款合同。1.关于提前还款，“提前偿还全部贷款本金的，应结清全部利息。”这句怎么理解？假设我5年后提前还款，整个借款期间30年的利息都要付清吗？2.由于借款人提前还款而造成贷款期限发生变化的，未偿还部分贷款利率……这条，是坑吗？第五十一条合同里并没有。第一次贷款，没经验，怕银行条款里有陷阱。

回答：是房贷的合同的话，你有意义没什么用。一般正常还好，坑没那么严重。工商的话也就可能有违约金，不用想得那么严重。政策也可能随时会变动，信用贷款类坑会多些

提问：雕叔，中介是怎么吃差价拿回扣的的？有迹可循吗！

回答：一般签独家的要小心中介有些会跟业主直接谈，卖贵10万平分，或者就是双头吃，压低业主价，卖高给买家，他们也可以做得到。所以你要对这个小区要熟，哪个户型哪个楼层哪个朝向什么价要清楚，最好跟业主实打实谈。

提问：雕叔，

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